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房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析問答題每日一練(2019.08.09)

問答題
什么是選取可比實例的分配法？
答案：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建...
問答題
甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，計劃投資2000萬人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，此時甲公司已實際投資600萬元。甲公司委托評估機構(gòu)評估其價值，問：（1）轉(zhuǎn)讓該項在建工程應(yīng)具備哪些主要證件？（2）簡述評估技術(shù)路線。
答案：（1）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的證明等。（2）用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流...
問答題
（改錯題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m2），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m2，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。估價計算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入計算錯，應(yīng)為：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．總費用計算錯，應(yīng)為：8000×90×...
問答題
現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進行抵押估價，請寫出估價技術(shù)路線。
答案：（1）對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。1）計算出商業(yè)、住宅的建筑...
問答題
某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識不清，并且存在銹斑。3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告?！締栴}】1、對上述問題應(yīng)如何處理?2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
答案：1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)...

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