【簡答題】

對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

估價測算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年運營費用
（1）年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價結(jié)果