問答題

【簡答題】簡述市場比較法的特點？

答案：

1）具有現(xiàn)實性、有較強的說服力。
2）在非正常市場情況下，比準(zhǔn)價格往往偏離收益價格。
3）要求估價人員具有較高的素質(zhì)。

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【計算題】某出租的寫字樓，使用面積為3000m²，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。

答案：（1）計算未來3年的凈收益
①未來第一年的凈利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）...

【計算題】某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m²，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m²，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m²和160元/m²，運營費用率為20%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。

答案：該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下：
（1）商場一層價格的測算：
租賃期限內(nèi)...