問答題

【簡答題】簡述市場比較法的使用條件？

答案：

1）要有充足的市場交易資料。
2）比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性

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【簡答題】簡述市場比較法的特點(diǎn)？

答案：

1）具有現(xiàn)實(shí)性、有較強(qiáng)的說服力。
2）在非正常市場情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格。
3）要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)。

【計(jì)算題】某出租的寫字樓，使用面積為3000m²，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。

答案：（1）計(jì)算未來3年的凈收益
①未來第一年的凈利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）...